《威海市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》政策解讀

發(fā)布時(shí)間：2022-08-18

《威海市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》政策解讀

近年來(lái)，隨著我市房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，商品房預(yù)售資金監(jiān)管不斷加強(qiáng)，大部分商品房項(xiàng)目工程建設(shè)順利推進(jìn)。但是也存在一些問(wèn)題，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《山東省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《山東省商品房銷售管理?xiàng)l例》《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章和政策性文件，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定了該辦法。

該辦法圍繞進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管、保障預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)、維護(hù)交易雙方合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的目標(biāo)，對(duì)監(jiān)管銀行及賬戶、預(yù)售資金收存、支取和使用、終止和解除、法律責(zé)任等做出規(guī)定，共26條，主要內(nèi)容為6個(gè)方面：

一是關(guān)于監(jiān)管適用范圍和監(jiān)管部門。我市行政區(qū)域內(nèi)的預(yù)售資金的收存、支取、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。市住建局為主管部門指導(dǎo)全市工作，具體承擔(dān)環(huán)翠區(qū)、高區(qū)、經(jīng)區(qū)、臨港區(qū)的工作，文登區(qū)、榮成市、乳山市、南海新區(qū)負(fù)責(zé)本轄區(qū)范圍內(nèi)的工作。人民銀行分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行監(jiān)管賬戶管理工作。銀保監(jiān)部門負(fù)責(zé)對(duì)商業(yè)銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險(xiǎn)和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督檢查。

二是關(guān)于監(jiān)管原則和監(jiān)管模式。預(yù)售資金遵循“專戶專存、?？顚Ｓ?、全程監(jiān)管、節(jié)點(diǎn)控制”的原則。采取住建部門、監(jiān)管銀行、開(kāi)發(fā)企業(yè)三方監(jiān)管模式，住建部門與監(jiān)管銀行簽訂《商品房預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議》，建立監(jiān)管銀行名錄制度，住建部門、監(jiān)管銀行、開(kāi)發(fā)企業(yè)三方簽訂《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》，依托住建部門的預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)做好工作。

三是關(guān)于預(yù)售資金收存和監(jiān)管方法。所有預(yù)售資金應(yīng)全部存入監(jiān)管帳戶。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行、貸款銀行明確了收存的責(zé)任。監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)為建筑安裝工程造價(jià)的1.2倍。實(shí)行商品住宅裝修的，還要將裝修費(fèi)用計(jì)算在內(nèi)，按每平方米裝修費(fèi)用的0.5倍執(zhí)行。監(jiān)管額度為商品房建筑面積與監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的乘積。分為5個(gè)控制節(jié)點(diǎn)：建成層數(shù)達(dá)到地上規(guī)劃總層數(shù)一半、主體結(jié)構(gòu)封頂、裝修啟動(dòng)、單體竣工驗(yàn)收合格、完成商品房首次登記。

四是關(guān)于預(yù)售資金支取和使用。預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶后，超出監(jiān)管額度部分，開(kāi)發(fā)企業(yè)可按規(guī)定提取使用，但應(yīng)優(yōu)先用于預(yù)售項(xiàng)目建設(shè)。監(jiān)管額度內(nèi)的資金，按控制節(jié)點(diǎn)提取使用。建成層數(shù)達(dá)到地上規(guī)劃總層數(shù)一半，監(jiān)管資金留存70%；主體結(jié)構(gòu)封頂，留存35%；裝修啟動(dòng)，留存25%；單體竣工驗(yàn)收合格，留存15%；完成商品房首次登記，監(jiān)管終止。

五是關(guān)于開(kāi)發(fā)企業(yè)差異化管理。開(kāi)發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)結(jié)果使用在各控制節(jié)點(diǎn)上的監(jiān)管資金留存比例，以及符合裝配式建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求的建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)管資金留存比例，按省、我市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。    

六是關(guān)于法律責(zé)任。開(kāi)發(fā)企業(yè)有違反規(guī)定直接收取預(yù)售資金、未按規(guī)定將預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶、變相逃避預(yù)售資金監(jiān)管、未按規(guī)定使用預(yù)售資金等行為，由住建部門責(zé)令限期整改，違規(guī)信息記入開(kāi)發(fā)企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案，情節(jié)嚴(yán)重的暫停撥付預(yù)售資金，暫停預(yù)售合同網(wǎng)簽備案，并依法予以政政處罰。監(jiān)管銀行有未按規(guī)定將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶、未經(jīng)住建部門同意，擅自支付預(yù)售資金、擅自截留、挪用或者拖延支付預(yù)售資金等行為，通報(bào)金融管理部門，暫?；蚪K止其商品房預(yù)售資金監(jiān)管服務(wù)，并由其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。對(duì)施工單位、監(jiān)理單位，以及貸款銀行也分別規(guī)定了有關(guān)法律責(zé)任。

威海住建局

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